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地产基本术语
  来源:厦门有巢氏集团  发布时间:2016-5-11 

 

1、地产

  地产指土地财产,是土地的经济形态,即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。

2、房地产

  房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业。

所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

3、宗地

    宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

4、宗地图

    宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

5、毛地

  是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。

6、生地

  是指完成土地征用,未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。

7、熟地

  是指经过土地开发、具备基本建设条件的土地。

8、三通一平

  指房地产综合开发施工结构的基础工程要求,内容包含水通、电通、路通和平整场地,是房地产基础用地开发的最低法定要求。

9、七通一平

是小区永久配套设施建设,通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。

10、五证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。

11、道路红线
  道路红线是指城市道路含居住区级道路 用地的规划控制线。

12、建筑线(建筑红线)
  建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。

13、建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

14、板楼

  是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。

15、塔楼

主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。

16、建筑物的分类

    建筑物的分类有很多种方法,此重点讲最为常见的按建筑物层数或总高度分类:


    住宅按层数分:

    低层住宅(13层)

    多层住宅(46层)

    中高层住宅(79层)

    高层住宅(10层以上)
    公共建筑及综合建筑,总高度超过24M的为高层,但不包括总高度超过24M的单层建筑
    建筑总高度超过100MR,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑,均称为超高层建筑。

17、产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

18、房屋所有权

  房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权,是产权人按照房产的性能,作用对房屋加以利用的权利。

19、收益权

指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权,是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利,处分权是房屋产权的核心,是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。

20、使用权房
  使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

21、公房 (福利房)
  公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

22、不可售公房
  不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

23、已购公房
  已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。

24、单位产权房
  单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

25、廉租房
  廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

26、私房

    私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

27、期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

28、现房

  所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

29、准现房
  准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

30、尾房
  尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

31、烂尾房
  烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

32、占地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界限所围合的用地水平投影面积,不包括代征地的面积。

33、建筑面积

  建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住 的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”,就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子,这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。

34、使用面积

  住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。

35、公用面积(公摊面积)

  住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。  

36、实用面积
  它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

37、41、居住面积
  住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

38、套内面积
套内面积,全名套内建筑面积

套内建筑面积=使用面积+阳台面积+墙体面积。

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

39、公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

40、辅助面积
  辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

41、竣工面积
  竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。

42、共有建筑面积
  系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

43、共有建筑面积分摊系数
  整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。

44、销售面积
  销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

45、居住区用地
  居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

46、住宅用地
  住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

47、公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

48、道路用地
  道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

49、公共绿地
  公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

50、容积率
  容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4

51、得房率
  得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
  套(单元)建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。

52、建筑密度
  建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

53、绿化率
  绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

54、绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

55、开间

住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米 甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。

56、进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

57、层高
  层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要 求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

58、净高
  净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

59、标准层
  标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

60、阳台
  阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

61、平台
  平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

62、走廊
  走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

63、地下室
  地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。

64、半地下室
  半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13,且不超过12者 。

65、玄关
  玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

66、过道
  过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

67、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

68、均价
  均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

69、基价
  基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房 的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

70、起价
  起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。 多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常常出现“×××元/平方米起售“,以较低的起价来引起消费者的注意。

71、预售价
  预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。

72、定金
  定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

73、违约金
  违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

 

 
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